揭秘！仅售98万的珠江新城地铁上盖公寓，真的很笋吗？

总结一下，可以说是有如下两个重大优势：

首付50万，贷款五成，总价98万，就可以拥有珠江新城地铁上盖一套公寓！

可以以个人名义购买，有产权证还不限购！

这两个重大优势，戳中了不少购房人的痛点。

由于限价，现在不少增城、从化的住宅，首付都已经在百万级别，而且很多还不是那么靠近地铁；

由于限购，在330新政后，房票越来越少，连一手商服类物业都无法以个人名义购买。

因此，很多人一看到中介发的朋友圈，就觉得真的很笋！实际情况究竟是怎么样的呢？且来看看小妹这位探子给大家打探到的消息。

Q1：这个公寓为什么可以销售给个人？有产权证吗？

A1：很简单，这是个330新政前就已经卖掉的公寓，现在实际上是个人出售二手商服类物业，所以可以卖给个人，理论上是可以拿到产权证的。但是，我们从下面这份该物业的产权分割受理回执中可以看到，目前该物业还没有完成产权分割，也就是俗称的“还没有从大证分割成小证”。

Q2：购买这个公寓有什么风险吗？

A2：正如上面提到，这个商服类物业还没有正式完成产权分割，只是提交了申请，拿到了受理回执。也就是说，买家现在所购买的某某单位，实际上目前还是不存在的。那么这里就存在一个很重大的风险：一房二卖！该物业的物权还没有进行正式登记，购房者无法判断物权的权利人，交易时也无法像正常的二手房交易那样，进行查册和网签等环节，避免一房二卖。

针对这个问题，买家在签署购买合同时，需要明确出新证的时间，明确违约责任，同时要明确分割前后的物权所有者和出卖人是一致的。

另外，从上面的“受理回执”图片中，我们可以看到“申请人”一栏上有一家银行的名称。初步判断，极有可能该物业被目前的物权所有者抵押给该银行。这里也存在一个风险：出卖人如果有其他的债权债务，大证割成小证的之后，如果办理没有递件过户到买方名下，可能被债权人查封。

针对这个风险，建议买家在购买前进行查册（查大证的），可以了解到是否有抵押，是否被查封等，如果有，则有可能会出现上述所说的风险。买家需谨慎评估是否购买。

Q3：投资回报率高吗？

A3：据小妹了解到，该项目户型从25-32平方米不等，单价大约是4万-6万，也就是说总价介于98万-200多万。项目合作的银行有平安银行和邮政银行，贷款利率上浮30%。目前正在推的项目，产权年限仅剩20年。项目销售称，该项目的月租金约为4000元。按此租金计算，若不计算租金的年增长率，出租满20年，收回的租金为96万。

周边公寓的租金和销售报价又是怎么样的？看下图就很清晰了。

总的来说，周边同类产品，虽然均价可能比马会铂金公馆低，但是户型较大，总价较高。相对而言，这个盘最吸引人的点就是总价低，首付低。

而且据销售称，该项目可以签返租协议，租金从3800-4500不等。项目分为A、B两区，目前销售的区域，买家可以选择签返租协议或自用，而另一个尚未销售的区域，在未来会作为酒店出租，买家必须签返租协议。若按销售的说法，这个租金回报相比周边产品，相对较高。

本文首发于【广州PLUS】微信公众号。如果您有任何购房疑问，欢迎发送“提问”到微信公众号，向大神们提问！返回搜狐，查看更多