广州一小区规划图涉嫌造假，业主持证报建7年未果，已报警处理

广州市从化区温泉镇温泉高尔夫别墅三区多名业主反映，尽管他们持有合法的国有土地权证，但在向从化区规划与自然资源局（下称“规自局”）报建时，却遭遇种种阻挠近7年之久，甚至还拿出一份涉嫌造假的规划图，来阻止向业主发放报建手续。

合法申报7年未果

柳暗花明，再遇阻

业主袁先生称，自2017年开始，他和几名业主就名下已取得国有土地权证的6幅地块，向从化区规自局申请房屋报建手续，但多年来，规自局以审批权、风景名胜区（后证实不在范围内）等理由和借口，一拖再拖历时近7年。

据了解，从化高尔夫俱乐部别墅三区，系早期海外华人华侨投资的热点板块，投资者主要由华人华侨组成，由于多年报建未果，遂向从化各级部门反映。

2023年11月初，从化区纪委获悉相关情况后，相关负责人在与多个规自局、园林局等部门主办科室负责人员沟通后，两次明确答复业主代表袁先生：只要交纳人防费后，就能拿到7年来一直要求规划部门发出的《规划许可证》。

然而，在袁先生等人交纳上述费用后，报建的6地块只有3块获批《规划许可证》，一同报建另外3块地块，没有批复。

经业主代表询问得知，没能批复的3地块，已被城管以违建为由立案，须撤案后方能办理。

对此，袁先生解释说，此3地块边报边建系规自局召开座谈听证会协调的结果。原因是在2018年，规自局时任报建科科长马某敏，以国家建科函【2019】57号文停止别墅项目暂停批复为由，阻止袁先生等人的报建。而袁先生则向规自局提出申诉称：该文件内容只是对“违法违规别墅清查整治”，对别墅项目审批暂停，而自己持有的地块属此前就依法审批的项目，只是房屋的报建，而不是项目的审批，故以此文件为由阻拦报建，于法无据。

为此，从化区规自局组织业主与该局业务部门进行座谈听证，并形成了一个折中方案：先跳过《规划许可证》，办理放线等手续。根据地块实际情况，规自局一负责人会上也口头答复，可以边报边建。

2021年3月，袁先生等3位业主的三层小楼终于开工建设，但在做到第三层的框架时，被从化区温泉镇城管执法部门以违建为由叫停。

让袁先生没有想到的是，本以为补办手续即可继续3地块的建设，没有想到又出现了一份涉嫌造假的规划图和业主早就持有的规划图“阴阳”两份规划图，而导致在建3地块容积率出现冲突，再次陷入了报批程序的陷阱。

区城管：缴罚款就可撤案

业主代表：涉嫌钓鱼执法

2023年11月底，袁先生就3地块涉嫌“违建”的问题多次与相关部门提出申诉。

规自局建管科负责人邹隆峻、温泉镇综治办的黄志敦的说法是，案件是从化区城管局所立，需要业主与区城管局商议。

区城管负责人周智队长打电话给业主代表称，只要交纳罚款就可撤案。且立案信息已上传到广州市局。此后，业主通过咨询获悉，相关立案信息根本没有上传到广州市局。

业主袁先生表示，在建设3地块的框架时，曾明确告知温泉镇林副镇长派来的黄志敦队长，根据当时政策，镇城管队没有执法权。接着，后黄志敦叫周智来到现场。业主代表则拿出所有产权证及办理的手续，说明现场放线也是规自局派来的人放线，全部合法。过程中，又发现没有中间环节的规划许可证，业主就提出要求，请周智与业主一起去规划局依法办理此证。但是，周智一言不发就离去了。

接下来，温泉镇城管执法队，在获悉全部背景，现场查看了全部合法手续后，单方面在现场张贴了违法处罚通知，而后又造成了如今的报建阻碍。

从事房地产行业多年的袁先生表示，根据相关法律法规，依法报建的3地块上的建筑物被认定为违法建筑物，系违规操作，根据国家规定有8类房子不应认定为违建，我们的3地块属于以下三类情况——

一、因为文件不能完成办理手续的建筑物，不能被认定为非法建筑，城乡规划法中规定，可以补办有关手续取得许可证，应当有限期改正的机会。而在所谓的立案到今，立案单位没有任何催办手续的行为（市违法建设查处条例，最长不能超过90天结案）在此期间，我们反而不断去函要求办理《规划许可证》。

二、没有房地产证而只拥有土地使用权证的房屋，不应被认定为非法建筑，我们所有报建文件已齐，是有人故意把中间环节的《规划许可证》不发与我们，且当时主管领导口头讲可边建边报，这种权利人基于对行政机关或法律政策信赖，且权利人在没有办齐手续上没有主观过错，这建筑物不能认定违建。

三、招商引资兴建的房屋（别墅三区系2000年左右的招商引资项目，从化区财政局为当时股东），由于土地性质等各项问题导致权利人在办理部分手续时无法办理，不能认定为违建，反之有损政府公信力。

从上述3点国家规定看出，3地块上的建筑物不属“违建”。

此外，关于温泉镇城管队对3地块立案的合法性问题，袁先生也提出了合理的质疑：温泉镇城管队的立案时间是在2021年5月，而广州发文从化区城管可委托镇级单位立案及执法的时间是在2021年6月21日，故温泉镇城管执法队对案涉3地块开展执法的时间内，并没有执法权，属于滥用职权的违法立案。

然而，在违规立案的情况下，在从化区纪委介入调查后，规自局在2021年7月13日的发函中，却声称“由温泉镇执法部门进行立案查处”。

袁先生表示，规自局对温泉镇城管队违规立案之事实选择性地忽视了，但事实终究是事实，温泉镇城管违规立案的行为，已经涉嫌钓鱼执法。

据袁先生掌握的证据还显示，温泉镇城管执法队还存在更为严重的执法违法等问题，温泉镇高尔夫俱乐部别墅三区周围的富力泉天下有300多栋别墅，都存在非法加建未被处理的情况，据一段录音证据显示，一中介表示，每栋建筑收取一、二十万的“费用”后，就可以随意改建、加建。

出具规划图涉嫌伪造

业主：已向警方报案

就在案涉3块报建地块是否违建、能否顺利取得《规划许可证》处于胶着状态时，从化区规自局主要领导致电业主代表袁先生，请其前往规自局2号会议室一趟。

2023年12月25日，袁先生满怀希望赶到规自局2号会议室，以为领导重视，这次可以顺利地将拖了7年未能办理的三地块报建中的《规划许可证》办下来。

但让袁先生万万想不到的是，规自局建管科邹隆峻副科长拿出一张其从未见过的别墅三区的规划图来，并声称是依法办事，因为据此规划图，3块未批报建地块上的容积率与在建的有出入，存在多建部分，要拆除部分后，才能审批。

袁先生在看过规划图后，当场就告知邹隆峻副科长，该图涉嫌伪造，与自己多年前从规划局档案库调取的图纸不一致。

袁先生称，经周隆峻修改的公示规划图与2002年规划红线原图存在大量不同之处。

为了进一步核查事实，2023年12月28日，业主代表们又到从化区城建档案馆调取了别墅三区的文件及图纸，再一次印证了邹隆峻当天拿出的图纸与调取的图纸截然不同。

在邹隆峻出示的规划图的的左下角四分之一处，添加了高尔夫俱乐部公章以及别墅三区物业管理公司工作人员王某明提供给规划局的声明和签名。

当天晚上，业主立即联络到当年负责公章的高尔夫职员及王某明本人，两人均表示从没盖过此件的章、声明及签名。

袁先生表示，王某明只是三区物业管理公司的一名普通职员，怎么可能代表全体业主签署声明，这样的声明怎么可能合法有效？且邹隆峻副科长也没有拿出全体海外业主的境外委托书，所拿出规划图只是复印图纸而非原图，且开会时袁先生要求复印或拍照，邹更是以政府文件为由拒绝。

此后，在袁先生通过到档案馆调取到图后，再次到规自局与邹隆峻提供的图纸进行比对，发现重大出入后，立即追问其用意以及涉嫌作假的图纸来源。邹隆峻则称是从档案馆调取。

无奈之下，业主袁先生等人只能选择报警处理。

2023年12月29日，袁先生等业主代表，就规自局邹隆峻科长涉嫌伪造国家档案文件罪，向从化区公安机关报警。

此后，让业主代表们更没有想到的事，他们在调取的小区规划图上发现，小区的红线被画至围墙上，若按照这个红线图，业主们的小区道路竟然被划成邻居富力泉天下的红线范围了。

袁先生表示，如果这样的话，严格来说，我们的业主怎样进出小区呢？本来属于别墅三区的土地面积，怎么就被划给他人了呢？这些红线是谁人所画？

根据法律规定，涉及两个相邻土地权属人，在划定红线图时，必须获得双方业主的签字确认，但从画图至今多年过去了，袁先生等人，包括别墅三区的物业管理公司，从未接到通知，也从未在画此线时签名确认。

袁先生称，且规划法明确，道路是不能划入产权证的，由于规划中将原本属于俱乐部别墅三区业主的土地，划成毗邻小区的道路，这一违法行为造成小区业主损失约2000平米的合法土地，由此才造成现有地块报建时的可建面积大幅缩水，也必将成为建成后验收部门以此为据界定按照原规划图设计报建的房屋成为违建的又一理由。

对于此明显的违法划线行为，所形成的规划图，又是怎样作为合法文件录入档案的呢？至今还是一个疑问。

2024年1月16日，从化区规自局纪委以有规划图（被指涉嫌造假的规划图）在档案中为由，对袁先生就3块未发放规划许可证地块事项进行了回复。

袁先生不服，遂要求规自局工作人员一起前往从化区档案馆查看原件。

结果，双方在档案馆看到的是俱乐部别墅三区的42幅地块档案中，只有其中的一份档案有被质疑作假的规划图，且该规划图为扫描新件，而档案中附有的2002年的原图（蓝图），右下角的四分之一被剪裁掉，被剪裁掉的位置，证实被指造假规划图粘贴上去的复印件。

据从化档案馆的工作人员介绍，按照工作流程，文件存档有一整套规范的流程，谁制作、谁归档应当存有签名等记录，调查取证并不困难。

袁先生认为，现在的问题是，从化区规自局纪委，在未对群众意见颇大，质疑为造假的规划图作出尽职调查、鉴定真伪之前，就轻易驳回业主的申告，显得十分的轻率，一个小区存在真假两份不同的的规划图，它所造成的社会影响、损害群众的利益都显而易见。